تاريخ التحديث: 8 نوفمبر 2026 التصنيف: تحليل عقاري واستثماري | السوق: دبي – الإمارات العربية المتحدة

تدخل سوق المكاتب التجارية في دبي مرحلة توسع جديدة، تقودها مشروعات مكاتب من الفئة الأولى (Grade A)، وعمليات إعادة تطوير لأصول قائمة، ووجهات متعددة الاستخدامات تجمع بين الأعمال والتجزئة والضيافة والخدمات الصحية. وتمتد هذه الإعلانات من مركز دبي المالي العالمي وشارع الشيخ زايد إلى موتور سيتي ومدينة دبي الطبية والفرجان وأبتاون دبي.

وبجمع القيم المعلنة لثمانية مشروعات وبرامج رئيسية، يصل الإجمالي الاسمي إلى نحو 30.1 مليار درهم. لكن هذا الرقم يحتاج إلى قراءة دقيقة: فهو لا يمثل استثماراً مخصصاً للمكاتب وحدها؛ إذ تشمل بعض القيم مخططات سكنية وتجارية متكاملة، أو برامج تطوير تضم أكثر من مبنى، كما أن طبيعة الأرقام المنشورة تختلف بين قيمة تطوير معلنة وتكلفة إنشاء أولية واستثمار إجمالي للمشروع. لذلك يُستخدم الرقم هنا كمؤشر لحجم الإعلانات العقارية المختارة، لا كإجمالي موحد لرأس المال الموجه إلى القطاع المكتبي فقط.

أولاً: ماذا تقول مؤشرات سوق المكاتب؟

تدعم البيانات الحديثة وجود طلب قوي على المكاتب في دبي، لكنها تكشف أيضاً عن سوق أكثر تمايزاً بين المواقع والفئات العقارية:

• الإشغال: قدّرت CBRE إشغال سوق المكاتب في دبي بنحو 95% في الربع الثالث من 2026، مع استمرار الطلب على المساحات المكتبية من الفئة الأولى.^[1]
• الإيجارات والمعاملات: سجلت Savills نحو 20,200 معاملة إيجارية مكتبية خلال الربع الثالث من 2026، بانخفاض 8% مقارنة بالربع السابق، فيما بلغ متوسط الإيجار نحو 241 درهماً للقدم المربعة.^[2]
• حجم الوحدات: شكّلت المكاتب التي تقل مساحتها عن 1,000 قدم مربعة نحو 66% من معاملات الربع الثالث، ما يشير إلى أهمية الوحدات الصغيرة والمتوسطة إلى جانب المساحات الكبيرة التي تستهدف الشركات الكبرى.^[2]
• النشاط الاقتصادي: بلغ عدد سكان دبي 4.58 ملايين نسمة بنهاية 2025، فيما ارتفع متوسط عدد الموجودين في الإمارة خلال ساعات النهار إلى نحو 6.392 ملايين عند احتساب القادمين للعمل والسياحة.^[3] كما انضمت 71,830 شركة جديدة إلى عضوية غرفة تجارة دبي خلال 2025؛ وهذا الرقم يخص عضويات الغرفة، وليس إحصاءً شاملاً لكل تراخيص الشركات الصادرة في الإمارة.^[4]

هذه المؤشرات لا تعني أن كل مبنى مكتبي سيحقق الإشغال أو الإيجار نفسيهما. لكنها توضح أن الطلب يتركز بصورة متزايدة على الأصول الجيدة من حيث الموقع، والاتصال بوسائل النقل، وكفاءة المساحات، والخدمات، ومعايير الاستدامة.

ثانياً: أبرز المشروعات والإعلانات العقارية

1. محور المراكز المالية وشارع الشيخ زايد

ووتر جاردنز – مركز دبي المالي العالمي (DIFC) تبلغ القيمة المعلنة للمشروع نحو 5.14 مليارات درهم. والمهم هنا أن الرقم يخص المشروع متعدد الاستخدامات ككل، لا البرج المكتبي وحده؛ إذ يتألف المخطط من أربعة مبانٍ تشمل فندقين ومبنى سكنياً وبرجاً مكتبياً. ووفق المعلومات المنشورة عن المشروع، يضم البرج المكتبي 12 طابقاً ونحو 246,700 قدم مربعة من المساحات المكتبية من الفئة الأولى.^[5]

إيه إتش إس توين تاورز – موقع فندق شانغريلا السابق، شارع الشيخ زايد أعلنت AHS Properties مشروعاً تجارياً مكتبياً بقيمة معلنة تبلغ 1.3 مليار دولار، أي ما يقارب 4.8 مليارات درهم وفق سعر الصرف المرتبط بالدولار. ويقوم المشروع على إعادة تطوير موقع فندق شانغريلا دبي السابق وتحويله إلى وجهة مكتبية من الفئة الأولى.^[6]

برج كريستيان أ. روكفلر – شارع الشيخ زايد أُعلن عن برج مكتبي بعلامة تجارية تحمل اسم Christian A. Rockefeller. ووفق التصريحات المنشورة، تبلغ تكلفة الإنشاء الأولية 1.1 مليار درهم، مع تصميم معلن من 87 طابقاً وارتفاع يقارب 400 متر ومساحة إجمالية تبلغ 1.75 مليون قدم مربعة. وينبغي التعامل مع مبلغ 1.1 مليار باعتباره تكلفة إنشاء أولية منشورة، لا قيمة بيع أو تقييماً مستقلاً للأصل.^[7]

البرج التجاري الجديد لمجموعة الحبتور – الحبتور سيتي أعلنت مجموعة الحبتور في أبريل 2026 استثماراً يتجاوز 5 مليارات درهم لتطوير برج تجاري جديد داخل الحبتور سيتي على شارع الشيخ زايد. ولم يتضمن الإعلان المنشور تفاصيل كافية عن المساحة المكتبية القابلة للتأجير أو عدد الطوابق أو الجدول الزمني النهائي، لذلك لا ينبغي افتراض هذه التفاصيل قبل صدور معلومات إضافية من المطور.^[8]

بيركلي تاور – الخليج التجاري (Business Bay) أعلنت Ellington Properties وAl Hamra Group عن المشروع بقيمة 2.8 مليار درهم في أكتوبر 2026. ويتجاوز البرج 60 طابقاً، ويضم مساحات مكتبية من الفئة الأولى، إلى جانب خمسة طوابق مخصصة للمرافق والخدمات.^[9]

2. مراكز أعمال جديدة خارج النطاق التقليدي

O1NE District – موتور سيتي تبلغ القيمة التطويرية المعلنة للوجهة نحو 6 مليارات درهم. ويضم المخطط ستة أبراج تجارية، ووجهة للتجزئة، ومرافق صحية ومساحات عامة. أما DAWN فهو أول برج مكتبي ضمن المخطط، ويُطرح بوصفه مبنى من الفئة الأولى. وبذلك فإن مبلغ 6 مليارات درهم يعبر عن قيمة الوجهة متعددة الاستخدامات، وليس عن تكلفة الأبراج المكتبية وحدها.^[10]

The Yards وThe Yards Plaza – سيتي أوف أرابيا، دبي لاند أعلنت BEYOND Developments أن قيمة المخطط الرئيسي The Yards تبلغ 4 مليارات درهم، وهو مخطط أوسع يمتد على نحو 2.3 مليون قدم مربعة ويضم 1,560 وحدة سكنية ومساحات مفتوحة واسعة. أما المكون المكتبي فهو The Yards Plaza، ويضم 272 مكتباً موزعة على أربعة مبانٍ. ومن الخطأ نسبة قيمة المخطط الكامل البالغة 4 مليارات درهم إلى مبنى المكاتب وحده.^[11]

One Uptown Place وTwo Uptown Place – أبتاون دبي، DMCC أعلنت DMCC في أبريل 2026 البرجين التجاريين الجديدين، اللذين سيضيفان أكثر من 560 ألف قدم مربعة من مكاتب Grade A إلى المنطقة. ويضم المشروع أيضاً نحو 82 ألف قدم مربعة من مساحات التجزئة، مع استهداف استكماله في الربع الأول من 2028. ولم تُعلن قيمة استثمارية موحدة للمشروع في البيان الذي تمت مراجعته.^[12]

HQ by Arista – الفرجان أعلنت Arista Properties بدء الأعمال الإنشائية في يوليو 2026. ويضم المشروع 48 مكتباً من الفئة الأولى موزعة على سبعة طوابق، مع طابق مخصص للمرافق، ويحمل شهادة LEED Gold وفق إعلان المطور. وذكر المطور أن المشروع بيع بالكامل قبل طرحه في السوق، لكن لم تُعلن قيمة استثمارية إجمالية يمكن إدراجها في المقارنة المالية.^[13]

3. المكاتب المتخصصة والقطاع الصحي

PIXEL DHCC وIBN SINA+ – مدينة دبي الطبية أعلنت سلطة مدينة دبي الطبية عن برنامج تطوير بقيمة 1.3 مليار درهم يتضمن المشروعين معاً. ويُعد PIXEL DHCC مبنى مكاتب حاصلاً على شهادة LEED Platinum، بمساحة تبلغ 13,000 متر مربع موزعة على تسعة طوابق. أما IBN SINA+ فهو مجمع طبي متخصص بمساحة 5,800 متر مربع على خمسة طوابق. لذلك لا يصح احتساب مبلغ 1.3 مليار درهم على أنه قيمة برج PIXEL المكتبي وحده.^[14]

ثالثاً: جدول المشروعات والقيم المنشورة

المشروع	المنطقة	الرقم المنشور	ما الذي يمثله الرقم؟	المكون المكتبي المعلن
O1NE District	موتور سيتي	6.0 مليارات درهم	قيمة تطوير الوجهة متعددة الاستخدامات	ستة أبراج تجارية؛ وDAWN أول برج مكتبي
Water Gardens	DIFC	5.14 مليارات درهم	قيمة المشروع متعدد الاستخدامات	برج مكتبي من 12 طابقاً ونحو 246,700 قدم²، ضمن أربعة مبانٍ
برج الحبتور التجاري	الحبتور سيتي	أكثر من 5 مليارات درهم	استثمار معلن لتطوير برج تجاري	برج تجاري جديد؛ تفاصيل المساحة والطوابق لم تُعلن في البيان
AHS Twin Towers	شارع الشيخ زايد	1.3 مليار دولار، نحو 4.8 مليارات درهم	قيمة المشروع المعلنة بالدولار	إعادة تطوير موقع شانغريلا السابق إلى وجهة مكتبية Grade A
The Yards / The Yards Plaza	سيتي أوف أرابيا	4 مليارات درهم	قيمة المخطط الرئيسي، وليس مبنى المكاتب وحده	272 مكتباً في أربعة مبانٍ ضمن المخطط
Berkeley Tower	الخليج التجاري	2.8 مليار درهم	قيمة المشروع المعلنة	برج Grade A يتجاوز 60 طابقاً
PIXEL DHCC وIBN SINA+	مدينة دبي الطبية	1.3 مليار درهم	قيمة برنامج تطوير يضم مشروعين	مبنى PIXEL للمكاتب ومجمع IBN SINA+ الطبي
Christian A. Rockefeller Tower	شارع الشيخ زايد	1.1 مليار درهم	تكلفة إنشاء أولية معلنة	برج مكتبي معلن من 87 طابقاً
One & Two Uptown Place	أبتاون دبي	لم تُعلن قيمة موحدة	—	أكثر من 560 ألف قدم² من مكاتب Grade A
HQ by Arista	الفرجان	لم تُعلن قيمة موحدة	—	48 مكتباً من الفئة الأولى

ملاحظة حسابية ومنهجية: يبلغ مجموع الأرقام الاسمية للصفوف الثمانية الأولى نحو 30.14 مليار درهم، باستخدام 5 مليارات درهم كحد أدنى لإعلان الحبتور وتحويل قيمة AHS المعلنة بالدولار إلى ما يقارب 4.8 مليارات درهم. هذا الجمع لا يوحّد تعريفات الأرقام؛ فهو يضم قيمة وجهات ومخططات متعددة الاستخدامات، وبرنامج تطوير، وتكلفة إنشاء أولية. لذلك لا يجوز تقديمه باعتباره استثماراً صافياً في المساحات المكتبية، أو استخدامه لاستنتاج حجم المعروض المكتبي أو العائد الاستثماري.

رابعاً: ماذا تعني هذه الموجة للمستثمر؟

الطلب موجود، لكن جودة الأصل وموقعه يصنعان الفارق

تظهر تقارير السوق تفضيلاً متزايداً للمباني الحديثة ذات الاتصال الجيد بالمترو، والمرافق المتكاملة، ومعايير الاستدامة. كما أن هيمنة الوحدات التي تقل عن 1,000 قدم مربعة على معاملات الإيجار توضح أن السوق لا يعتمد فقط على الشركات الكبرى التي تبحث عن طوابق كاملة؛ بل يشمل أيضاً الشركات الصغيرة والمتوسطة والأنشطة المهنية.^[2]

المعروض المقبل قد يغيّر ميزان السوق

تقدّر Knight Frank أن خط المشروعات قيد التطوير قد يضيف أكثر من 23.4 مليون قدم مربعة من المساحات المكتبية بحلول 2030، مع تركز أجزاء كبيرة من هذا المعروض في الخليج التجاري وميدان وDIFC. وهذا يعني أن قوة السوق الحالية لا تلغي مخاطر زيادة المعروض مستقبلاً، ولا تضمن استمرار نمو الإيجارات بالمعدل نفسه في كل منطقة أو فئة.^[15]

لا تعتمد على نسب عائد جاهزة

لا توجد قاعدة موحدة تبرر تعميم عائد إيجاري صافٍ بين 7.5% و9.2% على جميع مكاتب Grade A، أو مقارنته مباشرة بعائد العقار السكني. يختلف العائد باختلاف سعر الشراء الفعلي، والإيجار القابل للتحقق، وفترة الشغور، ورسوم الخدمات، وتكاليف التجهيز والصيانة والإدارة والوساطة. ولهذا يجب حساب العائد لكل وحدة أو مبنى على حدة، مع الفصل بين العائد الإجمالي والعائد الصافي.

وقبل اتخاذ قرار شراء أو استثمار، ينبغي مراجعة سجل المطور، وتقدم الإنشاء، وتاريخ التسليم، والمساحة القابلة للتأجير، ورسوم الخدمات، ومواقف السيارات، والاتصال بالنقل العام، والمنافسة في المنطقة، والطلب الفعلي من المستأجرين، وشروط إعادة البيع أو التأجير.

الخلاصة

تؤكد إعلانات 2026 أن خريطة المكاتب في دبي تتسع جغرافياً ونوعياً: من المراكز المالية الراسخة على شارع الشيخ زايد وDIFC والخليج التجاري، إلى وجهات جديدة في موتور سيتي وسيتي أوف أرابيا وأبتاون دبي، إضافة إلى المشروعات المكتبية المتخصصة في مدينة دبي الطبية.

لكن قراءة هذه الموجة تتطلب التمييز بين قيمة المشروع الكامل وقيمة المكون المكتبي، وبين الطلب الحالي والمعروض المتوقع، وبين العائد التسويقي والعائد الصافي القابل للتحقق. الفرصة الاستثمارية لا تكمن في مجرد شراء مكتب ضمن برج جديد؛ بل في اختيار أصل يمكنه الحفاظ على جاذبيته للمستأجرين عند دخول موجة المعروض المقبلة.

---